區塊鏈技術具備可追溯性、不可篡改、多方參與等技術特征，與不動產登記信息共享機制的需求具備較好的耦合性，將區塊鏈技術應用于不動產信息共享，有助于提高市場主體的信息獲得效率、節約信任成本。在我國目前的情況下，各個部門和地區之間已采取“聯盟鏈”方式創建不動產信息共享區塊鏈，而智能合約與“共票機制”則是未來不動產交易自動執行與數據共享的發展進路。

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一、問題的提出

 

習近平總書記在主持中共中央政治局第十八次集體學習時指出，要發揮區塊鏈在促進數據共享、優化業務流程、降低運營成本、提升協同效率、建設可信體系等方面的作用，實現政務數據跨部門、跨區域共同維護和利用，促進業務協同辦理，深化“最多跑一次”改革，為人民群眾帶來更好的政務服務體驗。

不動產登記是關系到國計民生的重要領域，我國已經開始推行不動產統一登記制度，但目前仍然存在不動產登記耗時長、辦理難的問題。2019年2月，國務院辦公廳下發《關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》(國辦發〔2019〕8號)，要求推動不動產登記信息共享集成機制，通過部門間后臺數據共享壓縮登記申請人辦事時間，方便企業和群眾辦事創業。2020年5月，自然資源部、國家稅務總局、中國銀保監會聯合出臺《關于協同推進“互聯網+不動產登記”方便企業和群眾辦事的意見》(自然資發〔2020〕83號)，進一步要求全國地級及以上城市和具備條件的縣市盡快實現業務辦理部門之間、業務辦理部門與房地產開發企業、房屋經紀機構之間不動產登記信息互通，推行線上統一申請、集中受理和自助查詢，實現“數據多跑路，群眾少跑路”。在我國逐步推動不動產統一登記進程的背景下，不動產數據在政府部門和市場主體間共享已成大勢所趨。面對數據共享的現實需求，科技應當如何打破“數據孤島”，實現不動產登記數據的共享與暢流?一個可能的解決進路是在不動產登記領域應用區塊鏈技術。自2008年中本聰發布《比特幣白皮書》至今，區塊鏈技術方興未艾，其高效、不可篡改、可追溯和實時變更的特征，使這一新技術在加密貨幣、物聯網、智能制造、供應鏈管理、數字資產交易等領域天然具備巨大優勢。對大數據有強烈需求的不動產登記領域，也是區塊鏈技術探索未來應用前景的方向之一。

新的時代需求也亟待法治回應。目前，國內已經有部分地方政府開始探索如何在房地產登記領域創新性地應用區塊鏈技術，推動政府部門間的不動產登記信息共享。北京市于2020年2月上線了基于區塊鏈技術的“互聯網+不動產登記”平臺，推動政府部門之間相關數據的可信共享，協助居民簡化不動產登記相關流程;湖南省婁底市也上線了不動產區塊鏈信息共享平臺，向權利人頒發不動產區塊鏈電子憑證。加強不動產登記數據共享，不僅可以提高登記機構辦事效率，增強群眾“獲得感”，還能協助統計機構實時掌握更全面的不動產相關數據，加強房地產市場數字治理。在新冠疫情的特殊背景下，實現不動產登記信息管理、查詢的數字化，減少線下聚集辦理業務需求，還具備一定的防疫和公共衛生價值。這可能是區塊鏈技術應用普及化的一個契機。數據共享并非一蹴而就，不動產交易領域的數據共享仍在探索初期階段。

區塊鏈技術作為一項新事物，要應用于傳統上采取“中心化大型數據庫”的不動產登記領域，需要從技術架構和法律可行性上展開討論。本文將從如下幾個方面展開研究：首先簡單敘述不動產登記信息共享的意義和實現信息共享的挑戰，其次分析區塊鏈技術在實現不動產登記需求時的耦合性，在此基礎上分析不動產登記信息共享機制應當如何選擇區塊鏈的架構模式，并分析區塊鏈在信息共享上的優勢，最后從不動產登記信息共享領域應用區塊鏈技術的現實出發，對未來進一步的技術發展路徑提出建議。

二、不動產登記信息共享：意義與挑戰

目前，我國應用于不動產登記的主要行政法規是2019年最新修訂的《不動產登記暫行條例》，其中第四章題為“登記信息共享與保護”，初步建立起了我國不動產登記信息共享制度的基本框架，內容包括：建立全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現國家、省、市、縣四級登記信息實時共享;不動產登記管理部門與其他行政部門之間審批信息和交易信息的實時共享;不動產登記信息的保密要求;權利人和利害關系人、有關國家機關有權查詢不動產登記資料。可以看出，不動產登記信息共享機制需要滿足兩方面的需求，其一是社會對不動產登記信息的查詢需求，其二是政府部門和市場主體之間對不動產登記信息的共享需求。這兩方面的需求都有著明確的實踐價值。

不動產登記數據的共享，首先意味著登記數據在不動產權利人、交易相對方和第三方利益相關人之間的可信共享，主要通過保障查詢需求來實現，其功效在于“確權”，即明確不動產權利歸屬、增強交易方之間的信任、提高交易效率。具體來說，以不動產為客體的合同訂立之前，相對方必然需要提前了解權利歸屬狀態，判斷不動產上是否存在司法凍結、生效抵押權乃至其他共有人，以避免潛在糾紛帶來的權屬不確定狀態。在熟人社會，這些信息可以通過人際關系獲得，但在經濟高速發展、人員流通復雜的陌生人社會，人際信任必然為規則信任所替代。陌生人社會的信任機制一般通過可靠的第三方機構實現。在證券公開發行中，這一角色由承銷商、保薦機構承擔;在不動產交易當中，則是由登記機構負責提供信任機制。在我國現行的不動產登記法律制度下，相對方和第三人可以充分信任登記機構對外公示的信息，登記簿具有最終的證明力，即所謂“公信效力”。從這個意義上說，在不動產登記系統做到信息標準化、高可靠性和全面覆蓋的前提下，登記數據實際上屬于一種“公共商品”(public good)，是信用機制的組成部分。登記數據是否準確、是否易于查詢，關系到社會整體產權是否明晰，而新制度經濟學(new institutional economics)相關研究已經證明，經濟發展程度與財產權

屬的清晰程度呈正相關。“財產登記”(registering property)也是世界銀行評價各國營商環境的一個重要評價因子。其中，不動產登記數據的可靠性和可獲得性是重要的判斷指標，不動產登記簿和證書保存格式是否清晰、不易涂改、數據庫管理水平高低，公眾辦理登記手續和查詢登記數據的相關信息是否公開透明，很大程度上都會影響企業從事商事活動的效率和交易成本。

不動產登記數據的共享，還意味著有關部門之間共享數據庫內存儲的不動產及其權利人的相關信息，并應用于具體的行政行為和政府決策之中。“不動產登記信息共享”所涵蓋的不僅僅是與不動產權歸屬和變更有關的信息，而是把權利人的個人信息、工作信息和不動產權屬信息徹底連接起來。有關部門間共享既有數據，一方面可以減少申請登記的材料提交要求和審核時間，根據系統里過去存儲的信息自動辦理登記手續，提高登記機構辦理不動產登記的效率，降低居民和企業的辦事成本。另一方面，不動產登記數據在登記機構和其他相關部門互通共享，也有助于提高政府行政效率。由于不動產采取實名制登記，需要驗證身份、繳納契稅，不動產登記信息共享有助于政府各部門通過實時追蹤不動產的交易信息，在公安、財政、稅務、金融監管、反洗錢領域等各個方面提高行政效率;司法機構也可以通過不動產登記信息共享平臺掌握被執行人名下所屬的不動產信息，及時執行法院判決、避免被執行人轉移財產。而從更廣的層面說，共享不動產登記信息也是以大數據方式加強政府治理水平的科技進路。不動產的產權狀況能夠反映地區的經濟發展狀況和居民消費力水平，但僅憑年度、月度同比和環比數據仍不足以實現數據的精細化管理，如果系統能夠共享完整、可信的不動產交易歷史記錄，實現不動產價值評估精確到每一套房屋，統計部門就能夠將各部門掌握的實時數據融合起來，為政府決策提供更準確的數據支持，增強“政務數字治理”的效能。

但是，我國目前的不動產登記體系尚未充分發揮信息共享的上述效用，主要受到以下幾方面的約束。

首先，目前我國僅初步建成了不動產登記信息管理基礎平臺，用以集成整合之前分散在各部門的登記數據，但我國從2015年開始才逐步推動實施不動產登記制度，這意味著只有2015年之后交易的不動產才被納入了系統，只有增量數據被納入了信息統計范圍，而存量數據的整理和上傳尚未完成，且數據分散在此前負責登記各類不動產的各個部門，數據歸集難度較高。

第二，不同地區之間的不動產登記信息化水平有較明顯的差異，整體信息化程度仍呈現明顯的不均衡，北京、上海等沿海發達地區不動產登記信息化遠遠高于經濟發展較為落后的地區，各地區登記數據的標準和格式也不完全一致，數據庫難以充分實時交互。

第三，在尚未實施數據自動比對、系統智能審批登記申請的地區，不動產抵押登記仍依賴工作人員人工核實產權證明、手動輸入產權信息，除了耗費大量人力資源之外，也不能排除登記錯誤和故意虛假登記乃至故意篡改登記簿的可能。

事實上，自2015年實施不動產統一登記以來，各地區登記機構仍存在濫用職權偽造材料虛假登記、故意錯誤登記、泄露登記信息等違法行為。第四，登記信息存放在中心化的電子介質乃至紙質介質上，削弱了多個政府部門之間共享登記數據的便利性，各種數據交互需求往往還需要依賴工作人員手動查詢處理，影響了登記機構對大數據的監測水平。最后，各部門間共享數據缺乏足夠的激勵機制，有關不動產登記的數據資產價值不明朗。各部門間的數據共享可能“流于表面”，數據尚未充分發揮經濟價值。

三、區塊鏈技術特色與不動產登記需求的耦合

區塊鏈技術肇始于2008年署名“中本聰”的《比特幣：一種點對點數字貨幣系統》，本質上來說是一種以“分布式賬簿”(distributedledger)技術為基礎的信息記錄機制。區塊鏈具有所謂的“去中心化”特征，數據被存儲在分散的多臺計算機(“節點”)上，任何一個節點記錄的數據發生變化和更新，其他節點的記錄也會自動更新。為了保證節點之間數據的一致性和有效性，區塊鏈利用共識算法實現各個節點記錄的數據達成共識，以保證只有真實的數據記錄在區塊鏈上，所有參與者都可以信任區塊鏈上的信息。區塊鏈上的區塊之間通過密碼學證明方式互相連接，篡改其中一個區塊后，篡改者必須對后續區塊一并篡改，由于篡改的代價可能遠遠超出所獲收益，這使區塊鏈具備了難以篡改的特征;且由于數據每次變更都會存儲在區塊鏈上，通過區塊鏈記載的數據有明確的可追溯性。

由于具備了去中心化、防篡改和可追溯的優勢，區塊鏈技術被認為是科技對基于聲譽和政府信用的傳統信任機制的突破。省略了貨幣發行方的比特幣，就是區塊鏈技術去中心化應用的一個典型場景。在其他存在海量數據且數據實時發生變化、對賬難度較高，且必須保證各方對數據充分信任的行業——諸如農產品的溯源管理、電力資源費用結算、物聯網等領域，區塊鏈技術往往能發揮良好效果。例如，2017年8月，美國特拉華州通過了對特拉華州公司法的一項法律修正案，允許在特拉華州注冊的封閉式公司使用分布式賬簿技術登記股份交易記錄和股東身份。在傳統模式下，公司的股份交易記錄信息由公司人力登記和維護，成本高昂的同時，也很難避免人工登記過程中的錯誤，在股東需要投票的場合很難精準統計投票的股東人數和持股比例。區塊鏈技術則可以通過分布式賬簿技術，實時記載任何持股變化和投票結果并達成節點間共識，極大提高了行權結果的確定性。這是區塊鏈技術在法律領域當中的一個典型應用案例。

在不動產登記領域，區塊鏈的技術特征是否能服務于登記機構、政府部門和權利人的需求?理想情況下，不動產登記信息應當實現信息登載清晰準確、不易篡改，數據安全儲存、方便隨時查詢，數據應當以標準化格式存儲、方便共享交換。區塊鏈能否實現這些功能?根據荷蘭學者JacquesVos的研究，區塊鏈技術在應用于不動產登記時的主要技術優勢如下：

1.共享數據庫(Shareddatabase)。

區塊鏈本質上是用戶之間的共享數據庫，全部內容均可以復制到多個數據庫中，可以供多名用戶訪問。這與傳統的中心化信息存儲方式不同，在過去，登記機構通常只會使用單一的服務器存儲登記信息，至多為了數據安全而定期更新備份系統，服務器一旦損壞，就可能導致數據遺失的風險。與之相比，區塊鏈每次寫入數據都會記錄到其他節點，寫入的信息以分布式方式存儲，即使部分物理節點損壞也不會影響數據讀取，對于必須保證每次登記的信息都安全存儲的不動產登記體系來說，這種分布式存儲方式在安全性上有極大提升。

2.多方參與(Multiplewriters)。

在使用中心化服務器的登記機構，只有主服務器會被實時更新，其他備份服務器僅記錄副本。而區塊鏈技術則允許每一次交易都被記載在區塊鏈上的所有節點中，且每個節點都會實時以點對點(peertopeer)的方式，向其他節點快速廣播信息。所有信息的驗證都由多個節點達成共識，相比只有中心服務器可以寫入信息的模式，信息記載效率更高。

3.分布式信任機制(Distributed trust)。

不動產登記體系之所以被各方信任，是因為法律規定登記機構的登記簿上的信息具有公信力，不會輕易被篡改，但事實上仍有故意虛假登記、錯誤登記的可能。而區塊鏈則憑分布式賬簿技術本身贏得信任。由于不動產的所有權屬信息會實時廣播到整個區塊鏈上的所有節點，每個節點都按照鏈式結構存儲完整數據，因此不動產發生的任何權屬變更都會被記載且不可能被任何人篡改，提供更高程度的公信力。

4.去中心化(Disinter mediation)。

區塊鏈具有民主特征，任何人都可以保留數據庫副本，允許當事人直接進行交易，無需通過昂貴的第三方服務完成交易。實際上，登記機構本身就是“中心化”聲譽機制的表現，在傳統的不動產登記信任機制下，當事人各方都同意由有聲譽的第三方辦理不動產權屬過戶手續，以此來保證權利歸屬的確定性和權利人的合法權利。而區塊鏈技術憑技術本身就可以使不動產權屬信息取得公信力。

5.交易依賴性(Transaction dependency)。

區塊鏈可以創建特定的交易規則(即“智能合約”)，只有在滿足智能合約的條件時，合約才會自動執行。舉例來說，當不動產為多人共同共有、且交易規則要求必須取得所有共有人的同意才可以處分不動產時，其中任何的共有人都不可能單獨變賣不動產，區塊鏈技術可以通過智能合約實現設置的條件來確定合同的有效性，而不再需要登記機構人工驗證，以此減少無權代理、無權處分等問題發生的可能。

6.時間戳。

區塊鏈上發生的每一筆交易的時間都會被記錄，且一旦記錄無法修改，交易記錄具有不可逆性。因此，一旦不動產的權屬在區塊鏈上發生變更，就絕不可能發生再次處分的可能，從而杜絕一物二賣等風險;在需要辦理抵押權登記的情形下，抵押人和多名抵押權人之間也可以通過在區塊鏈上執行智能合約，自動生成抵押權人的先后順序，由于登記信息上鏈時間有明確記載，未來發生抵押權實現的情形時，各方之間就不致因抵押權順位發生爭議。從這個意義上說，通過區塊鏈辦理不動產登記與有聲譽的傳統登記機制的目的是一樣的，都是為了確權、保證第三方的信賴利益。

7.交易規則(Transaction rules)。

通過事先設定交易規則，區塊鏈技術可以自動驗證合同的有效性，而無需登記機構人工驗證，從而節約人力資源成本。

8.合同效力(Validation)。

由于區塊鏈自動記載所有的交易且存儲的信息不可能篡改，同時可以自動驗證合同的效力，不動產權屬變更因此不會發生合同效力上的瑕疵。

可以看出，區塊鏈系統與不動產登記機制的需求有著很好的耦合性。作為數字化的分類賬的區塊鏈登記系統能夠記載特定時間段內的不動產權利人、確保不會有其他人對不動產享有處分權，通過時間戳技術記載明確的交易時間，已登載的信息很難篡改，從而能夠避免潛在的權屬爭議，且數據查詢對比都可以自動完成，有效提高查詢和登記效率。這些技術上的特色，使區塊鏈具備了實現不動產登記信息共享需求的技術基礎。

四、不動產登記數據共享：去中心化vs中心化?

在確定了區塊鏈的技術特征符合不動產登記的基本需求之后，下一個問題是應當如何選擇區塊鏈不動產信息共享機制的具體建構模式。區塊鏈分為私有鏈、公共鏈和聯盟鏈三種類型。這三種區塊鏈的區別在于對用戶的開放程度和共識機制不同。選擇不同的區塊鏈類型，將直接影響區塊鏈不動產登記信息共享平臺的具體功能。

區塊鏈的開放程度意味著參與者是否能自由加入區塊鏈、信息是否對所有人公開透明。公共區塊鏈的去中心化程度最高，對所有人開放，任何人均可參與交易且所有交易均公開可見、不可篡改，并通過加密技術來保證私有數據的信息安全，這類區塊鏈最典型的代表就是比特幣和以太幣(Ethereum)。私有鏈與公共鏈相反，一般有一個中心化的管理者，用戶必須獲得管理員給予的相應權限才能訪問信息或參與交易，私有區塊鏈上的信息也可以被管理員修改，有觀點因此認為私有鏈并不是真正意義上的“去中心化”區塊鏈，只是應用了分布式賬簿技術的中心化數據庫。聯盟鏈則介于公共鏈和私有鏈之間，只面向聯盟成員開放，每個聯盟成員都是“弱中心化”的管理者，數據在成員的節點之間自由共享。

區塊鏈的共識機制(Consensus Rule)用于解決區塊鏈上的節點之間互相信任的問題。區塊鏈越開放，有權寫入信息的節點越多，各節點之間達成共識所需要耗費的算力就越多。例如，作為公共鏈代表的比特幣的每個節點都包含完整的交易記錄，因此節點之間發生的任何一次交易都需要所有節點進行運算才能達成共識，對算力要求和能源消耗極高。而私有鏈由于參與記賬的節點有限，節點之間達成共識的成本遠遠低于公共鏈。聯盟鏈取決于具體的設計模式，達成共識的成本和效率介于二者之間。這也就是說，區塊鏈的“效率”追求和“安全”追求很難兩全。無論選擇哪種區塊鏈模式，對數據真實的安全保障措施越高、參與記賬的節點越多，要求的算力資源就越高、達成共識的時間越慢，距離實時共享數據也就越遠。那么，不動產登記應當采取哪種區塊鏈格式，才能在用戶查詢需求和架構成本、數據隱私之間實現均衡?公有鏈應用于不動產登記的最大優點在于防篡改性高。如果篡改者試圖篡改某一筆不動產交易的登記信息，就必須一并篡改后續區塊，篡改成本過高，意味著篡改在經濟上不可能。但公有鏈對用戶不受限制，所有人都可以閱讀區塊鏈上登記的信息。

在我國現有的登記查詢制度下，只有特定人才能依申請查詢不動產登記信息，因此公有鏈并不能滿足法律對查詢權限限制的要求;此外，如果信息初始登記“上鏈”時發生登記錯誤，以公有鏈方式建構的登記簿也很難實現更正的目的。如果不動產登記機構選擇以私有鏈方式建構不動產登記平臺，則只有有限數量的登記機構有權寫入信息、記錄交易，其他政府部門和有查詢需求的企業和個人只能有讀取信息的權限，這與傳統的不動產登記電子平臺并無功能上的不同。私有鏈形式有其優點。就數據的安全性來說，由于有權記錄交易的登記機構(即區塊鏈上的“節點”)數量較少，中心化程度很高，且不動產只會在同一個登記機構辦理一次初始登記，對特定的不動產的權利歸屬等信息不會發生節點之間的沖突，節點之間達成算法共識上的難度最低。就查詢需求的滿足來說，按照我國2018年最新頒布的《不動產登記資料查詢暫行辦法》，企業和個人如果希望查詢不動產登記信息，區分查詢人是權利人本人還是利害關系人、準利害關系人還是律師等代理人，所需要提交的申請材料和能夠查詢的不動產信息并不一致，私有鏈可以完全保證區分上述不同身份的查詢人，從而保證了滿足查詢需求和登記信息隱私的平衡。

另外，登記機構作為管理員，也可以調整區塊鏈規則、修改已經記錄的交易內容，可以更改不動產的登記權屬狀態。舉例來說，如果不動產買賣合同效力發生瑕疵，依照法院判決，登記機構可以在私有鏈上辦理撤銷登記。但是，私有鏈的缺點在于它的信息存儲依然是中心化的，存在遭受黑客攻擊、數據泄露甚至遺失的風險。另外，只有登記機構可以寫入信息，就將不動產登記過程中的其他各方(例如銀行、公積金中心、征信機構)排除在外，這客觀上也削弱了私有鏈納入更全面的不動產相關信息的可能性。當然，對于希望利用分布式賬簿技術、但又不希望經營數據對外公開的企業來說，私有鏈不失為企業內部信息管理的技術解決方案。

相較之下，聯盟鏈可以按照用戶需求，定制不同節點之間的權限。如果登記機構選擇以聯盟鏈模式架構不動產登記信息共享平臺，最直接的效果是更多相關方將獲得寫入信息的權限。例如，征信機構可以實時寫入購房人名下有多少債務和擔保物權的信息，商業銀行也可以通過區塊鏈直接登記不動產抵押權，貸款發放之后，權利人獲得登記機構頒發的區塊鏈不動產權證，除非清償完畢貸款，智能合約將不允許權利人未經抵押權人同意私自處分不動產。

由于聯盟鏈并不面向所有人開放，節點數量有限，寫入信息時只需要在有限的節點上驗證一筆特定交易，因此，聯盟鏈的算法達成共識的成本相對較低。同時，聯盟鏈也可以允許部分用戶的只讀權限，并且可以根據申請查詢信息者身份不同，要求申請人提交不同的證明材料，以保證不動產登記信息的隱私性。考慮到我國建設不動產登記信息共享機制的主要動力來源于業務部門之間的信息共享，即搭建所謂“政務聯盟鏈”，中心化的聯盟鏈可能更符合我國在不動產交易登記信息共享領域的需求。

五、區塊鏈技術應用于不動產登記信息共享的優勢

如上文所述，區塊鏈技術可以在保證公信力的基礎上實現不動產信息共享流通，這對于不動產權利人、第三方利害關系人、政府各部門來說都有著很好的實踐價值和意義。

(一)有助于提高不動產登記和信息查詢效率

在不動產登記業務中利用區塊鏈技術，以提高居民和企業的辦事效率，是我國各地地方政府構建“區塊鏈+不動產登記”平臺的主要需求。現有的不動產登記手續一般耗時較長，尤其在買方需要辦理抵押貸款手續時，從購房到過戶的耗時尤其漫長。自然資源部發文要求各地登記機構壓縮登記時間到五天之內，勢必需要通過技術手段來實現。登記機構利用區塊鏈技術自動獲取其他部門的相關信息，并在稅務、銀行等多個部門和市場主體間共享登記申請人的信息，利用系統對申請人提交的身份信息和房產信息等進行自動驗證，既可以簡化貸款申請和發放的流程、降低銀行對貸款人身份和信譽能力的盡職調查時間成本，也可以降低登記機構實質性審核材料的難度。

(二)有助于節約交易雙方的信任成本

傳統的不動產交易信任機制下，人們依賴有公信力的登記機構辦理過戶登記、抵押登記，在此過程中必須依靠各種中介機構提供金融服務，并為此付出相應的費用或傭金，這是陌生人社會交易不動產時必須支出的信任成本。區塊鏈技術則通過去中心化方式共享不動產權利人信息，降低了對中介機構增信服務的需求。

例如，在英美等發達國家，辦理抵押貸款手續需要平均三個月左右的時間，其間必須通過多方中介機構協助辦理，例如聘請律師起草法律文書，為房屋交易購買保險，銀行也會仔細對購房人的信用資質和房屋本身的價值做盡職調查與評估，其間涉及大量的書面文字工作，這些中介機構付出的工作轉化為交易成本，最終是由交易雙方來承擔。而區塊鏈技術以其去中心化、不可篡改的特征，天然地節約了中介機構成本。據高盛(Goldman Sachs)的一份報告估計，僅在美國房地產產權保險(title insurance)市場，應用區塊鏈技術每年就可以為購房人總體節省20至40億美元的投保成本。

(三)有助于維護不動產登記信息共享的真實準確

區塊鏈技術應用于不動產登記領域，還可以維護共享的信息的真實性。區塊鏈上登記的不動產信息帶有時間戳，可以針對任何交易生成永久的數字記錄，創建安全、可驗證的所有權證明，這種信息的篡改難度極高。有學者因此認為，在不動產登記尚不夠完善的發展中國家，區塊鏈不動產登記可以起到消除登記部門腐敗問題、提高產權安全性的作用。

在我國，雖然不動產登記體系已經較為完善、具有可靠的公信力，但區塊鏈技術同樣可以維護合法權利人權益。舉例來說，在同一不動產有多名抵押權人時，時間戳技術會客觀記載辦理登記的具體時間點，從而避免不同抵押權人之間就順位是否相同的爭議。再如，實踐中有部分地方政府為了融資需要，故意將用地手續不完善的土地辦理登記、虛假登記儲備土地用途、將同一宗土地重復抵押登記等方式違規融資，增加政府信用危機和財政金融風險隱患，也可能導致土地權屬不清，引發權屬糾紛。采用區塊鏈技術驗證登記信息時，已登記信息無法篡改，在一定程度上可以避免違規抵押登記融資的問題。

六、實現信息共享的區塊鏈技術應用：現狀與未來

 

區塊鏈技術仍是一項新技術，社會對其的認識還在不斷發展當中。構建不動產登記的基礎設施建設同樣需要時間和發展，不可能一蹴而就。目前，我國在不動產登記信息共享領域的區塊鏈技術應用還停留在較為初級的階段，區塊鏈只作為信息儲存和傳遞的技術而存在。在未來，不動產登記領域引入智能合約的可能性值得衡量。為了鼓勵數據主體之間更好地挖掘數據價值，不動產登記信息區塊鏈還應當建立激勵機制。

(一)現狀：不動產登記數據的部門間共享

登記機構通過區塊鏈技術建設信息共享平臺，將各類登記信息在政府部門間實時共享，打破“數據孤島”，是不動產登記數據共享的第一階段。在這個階段，區塊鏈本身只是用于登記機構記錄登記信息的后臺記錄平臺，只在部門之間查驗共享信息的層面發揮作用，尚未更深層次參與到不動產交易過程中。目前我國各地方政府嘗試建立的“區塊鏈+不動產登記”機制也停留在這一階段。綜合北京、珠海、南京、婁底等各地區的實踐，區塊鏈技術在不動產登記信息共享問題上主要發揮了如下效用：

應用區塊鏈技術實現部門間數據可信共享。既包括與其他政府部門(例如稅務、工商、民政部門)的信息共享，也包括與商業銀行和公積金管理中心的信息共享。

簡化不動產權利人辦理登記手續時需依法提供的證明材料，利用其他政府部門共享的數據，系統自動完成數據審核，提高辦理交易登記、抵押登記、抵押注銷登記、預告登記等手續的辦事效率。登記機構向權利人頒發基于區塊鏈的不動產電子憑證，與紙質不動產登記證明具有同等法律效力，不動產權利人辦理生活中的各種業務時可以憑電子證照辦事，不必攜帶遺失風險更高的紙質證明。

實現不動產登記信息防篡改、保護登記信息安全。例如，南京市建立的以區塊鏈技術為基礎的多部門間信息共享機制，就利用了區塊鏈技術數據可追溯性、不可篡改性、多方參與達成共識的特征，使每一條不動產數據的登記、抵押和交易信息都能保證真實準確、無法篡改。

可以看出，在現在的階段，區塊鏈技術并未對中心化的登記機構所建立的信任機制模式有所突破。合同當事人依然采取傳統方式，訂立和履行房屋買賣合同和抵押合同，信任仍然來自登記簿的公示公信效力，區塊鏈技術只作為信息存儲和交換機制而存在，起到的主要是提高行政辦事效率的作用。

(二)未來：智能合約的在線訂立與自動執行

在可預見的未來，區塊鏈技術若要更深層次的參與不動產交易和登記過程中，可能需要對智能合約(smart contract)有更好的理解和應用。

簡單來說，智能合約是以數字形式制定的承諾，包括當事方履行這些承諾的協議。從本質上說，智能合約只是一段代碼，通常采取“如果發生A，則執行B”的格式，這種代碼具備自我執行屬性，在滿足程序預先設定的條件時自動履行、發生效力。由于不動產交易領域的合同通常高度格式化，有觀點認為智能合約可以應用于不動產的買賣、租賃、再融資和管理過程中，能夠保證合同執行的效率和實時記載登記不動產信息變更的要求。由于“代碼即合約”，而區塊鏈上的代碼無法篡改，區塊鏈技術就構成了合同雙方信任機制的基礎。

舉例來說，如果不動產上存在抵押權，貸款清償完畢后，區塊鏈接收到來自商業銀行的借款合同已履行完畢的指令，就可以自動執行解除不動產上的抵押，使該不動產的產權可以自動恢復只有權利人一人的完整狀態，而不再需要權利人辦理任何手續。假如債務尚未清償、抵押權尚未終止，智能合約的條件尚未達成時，不動產權利人不可能未經抵押權人同意，私自辦理產權過戶手續，這在技術上將無法實現。未來法定數字貨幣得到推行后，不動產交易的支付方式甚至可以通過在區塊鏈的錢包之間直接轉移法定數字貨幣的方式實現：當智能合約事先設定的條件滿足(例：合同已得到履行、房屋所有權已經轉移)時，購房資金從賣方的區塊鏈錢包自動劃轉到買方，此時，資金托管賬戶也必須圍繞智能合約和多人參與機制重新設計。在結合數字身份認證、智能審核、區塊鏈登記簿自動登記等技術時，不動產登記領域應用智能合約，是將整個交易和登記過程“上鏈”的前提與技術保證。

在世界范圍內，對智能合約應用于不動產登記的探索已經開始。例如，英國土地注冊處(HMLandRegistry)于2019年完成了基于區塊鏈技術的不動產權轉讓首次試點。英國傳統的基于紙質文書的不動產權轉讓流程極為復雜、耗時漫長，涉及多個中介機構才能完成。這次試點中，房屋的交易雙方通過區塊鏈技術在線完成不動產交易的全部手續，有助于提高交易效率、簡化交易程序、降低交易成本。利用區塊鏈交易也有助于交易各方之間信息共享，在整個交易流程中，各方都可以實時查詢到交易進展階段，明確自己下一步的具體行動。區塊鏈技術因此被認為可以提高不動產權轉讓的透明性(transparency)。

當然，智能合約并非“理想國”，至少在現階段，代碼還遠遠不能起到替代傳統合同的效果。趙磊教授指出，智能合約在應用于合同法領域時至少有如下缺點：法律術語難以徹底代碼化;即使加密后的智能合約也存在數據被破解、被竊取的風險;現實遠比代碼更復雜;欠缺靈活性可能帶來合同履行的額外成本。“代碼即合約“”代碼即法律”還遠未實現。未來智能合約要想取得與傳統合同同等的效力，就必須按照合同法的要求重新設計，對合同進行“智能化改造”。

(三)數據價值的利用：建立“共票機制”

黨的十九屆四中全會通過的《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》提出，“健全勞動、資本、土地、知識、技術、管理、數據等生產要素由市場評價貢獻、按貢獻決定報酬的機制”。中共中央國務院頒布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》也進一步提出，加快培育數字要素市場，充分挖掘數據要素價值。

數據與其他生產要素一樣，在現代社會有著巨大的使用價值，但目前在不動產登記領域，登記機構尚未充分挖掘數據的價值。不動產登記這座“數據富礦”的數據價值尚未真正發揮出來。這與我國的不動產統一登記制度實施為時尚短、仍有待發展有關，也與過去各地區“各自為政”、欠缺對數據共享的基礎有關。更重要的是，由于建設不動產登記信息共享平臺所需要付出的基礎設施建設成本很高，但目前還缺乏有效的激勵機制，這就會導致“數據滯留”現象。即，各部門之間的數據共享停留在初級階段，并未真正對其他部門開放本部門數據庫;大量存量數據仍停留在原來的登記機構數據庫中沒有共享;登記機構擔心數據安全，不愿與銀行等市場主體開放數據接口，更遑論主動建設納入房產交易、房屋租賃、房產評估、房產抵押與金融各個子行業的區塊鏈，而這些市場主體本來可以利用區塊鏈技術更好地為市場提供房產中介服務。

為了讓各部門存儲的不動產交易數據真正實現“共享共治”，必須采取相應的激勵機制，鼓勵各個節點主動深度分享數據。楊東教授指出，“共票”機制作為區塊鏈上的共享權益，既能為數據賦能，也可以提升區塊鏈治理的效率。在共票機制下，數據本身被賦予了價值，隨著不同節點之間對數據的不斷共享，原始數據的價值隨之提升，并由最初的數據提供者獲得，以此作為對共享數據的激勵。鑒于不動產登記涉及的政府部門和市場主體眾多，未來可以在不動產登記信息共享平臺引入“共票”機制，鼓勵各政府部門在聯盟鏈上共享信息，要求使用數據的市場主體支付一定的對價，并根據分享的數據質量和數量，用類似于“積分制”的方式獎勵主動分享數據者。這將是不動產登記信息共享與區塊鏈技術結合、真正發揮大數據治理作用的應有保證。

在不動產登記領域，區塊鏈技術由于其特有的技術特色，在信息共享上能夠發揮巨大優勢，可能是滿足“未來法治”提升政府數字化治理水平的技術保證。區塊鏈具有透明性和效率性、可追溯性，可以保障數據共享的安全和效率，而時間戳和唯一標識符則能夠存儲權利人的身份信息和交易歷史，為不動產交易提供了最基礎的信任機制。具有自我執行力的智能合約可以檢查交易的有效性，極大提升不動產交易和登記的效率。無論是將不動產登記信息“上鏈”，用區塊鏈實現信息共享，還是直接頒發基于區塊鏈技術的數字化產權證明，乃至通過“智能合約”直接在區塊鏈上執行不動產相關交易，都是值得探討的發展方向。