2011年3月22日，IBM公布了收購私人控股公司TRIRIGA的最終協議。TRIRIGA公司位于內華達州拉斯維加斯，是一家設施及房地產管理軟件解決方案的供應商。此次收購旨在通過增加先進的智能技術來提高房地產的性能、改善投資項目管理、加強可持續舉措的成效，從而加快IBM“智慧建筑”項目的發展步伐。IBM未披露此項協議的財務條款。

TRIRIGA公司的軟件可幫助客戶制定空間利用方面的戰略決策、評估備選的房地產項目、提高投資項目的收益，并評估投資項目的環境影響。提高房地產的運營和管理效率對同時經營多處設施的組織而言是至關重要的。物業和房地產通常是公司損益表中繼員工薪酬之后的第二大開支項目。設施的投資金額和運營費用可占到企業年度開支的30%以上。設施在其生命周期內的擁有成本有一半來自于持續運營。

IBM正在與全球數千家機構合作，利用IBM智慧建筑軟件（包含分析和自動化功能及IBM Maximo資產管理軟件）優化辦公樓、學校、度假村、醫院和城市的能源及設備的使用效率?，F在很多設施管理人員、房地產經理和高級管理人員都通過由多個供應商分別提供產品來優化設施基礎架構、加強租賃管理、減少日常開支，提高空間利用效率并改善設施狀態。不同部門使用的每種產品在信息方面都是孤立的，因此，要在不同的運營職能部門之間實現信息共享就存在著極大的困難。同樣，如果這些部門都采用不同的產品，那就難以形成跨多個部門的統一業務流程。

IBM公司能源與環境部門主管Florence Hudson稱：“TRIRIGA和IBM智慧建筑解決方案的融合將提供業界最全面的功能，能夠滿足各行各業在設施及房地產投資組合管理方面的需求。統觀全球建筑運營狀況能夠有效幫助各組織控制和優化第二大企業開支——物業費用。”

200多家客戶和數千用戶（其中包括三分之一以上的財富100強企業，涉及到各個主要行業）均采用TRIRIGA軟件降低運營成本、提高房地產資產收益、減少環境監管風險；另外，美國政府的15個聯邦行政部門中也有7個成為了TRIRIGA軟件的用戶。

身為工作場所管理市場上的領軍企業，TRIRIGA將增添下列主要功能，以強化IBM的智慧建筑解決方案：房地產投資組合管理，包括戰略投資組合規劃和租賃管理——TRIRIGA軟件有助企業優化建筑利用效率、降低租用成本、改善租賃管理。TRIRIGA軟件能幫助企業評估未來的空間需求，并制定長期的規劃決策。例如，管理人員可利用TRIRIGA解決方案確定未來的空間需求和增長需求，在租賃與購買之間做出最經濟的選擇。

投資項目管理，如狀態評估、預算、施工估算和項目管理——若要以***的成本充分利用設施在生命周期內的價值，那就必須要有效評估建筑物狀態并確定投資的優先順序。例如，管理人員在評估到底是更換屋頂還是更換暖通空調（HVAC）設備時，可以看哪種選擇的投資回報更高，從而權衡利弊，確定投資優先順序。

能源與環境的可持續性，如監測日常開支及損耗情況、分析環境投資、制定碳管理戰略——若要降低日常開支，企業首先必須對水、電、氣等日常開支進行跟蹤和管理。例如，公司可利用TRIRIGA軟件監測和跟蹤其碳排放量，減少低效設施的溫室氣體排放量。公司可以評估以能源和環境效率為中心的資本投資決策的經濟和環境效益，如改造建筑物，或換用效率更高的暖通空調系統。

TRIRIGA公司總裁兼***執行官George Ahn稱：“IBM和TRIRIGA將聯手為世界各地的客戶提供最全面的設施和房地產管理解決方案。我們的智慧資本結合IBM的全球影響力，將幫助客戶顯著改善建筑物的運營狀況，使之更具可持續性、更符合成本效益。”

TRIRIGA被納入IBM Tivoli軟件和IBM全球企業咨詢服務部。此次收購已于2011年第二季度完成，該交易已獲得監管部門的批準，并符合慣例成交條件。TRIRIGA在全球約有200名員工。收購TRIRIGA有助促進IBM在智慧建筑市場上的增長，這是IBM“智慧的地球”業務的一項關鍵舉措。IBM表示到2015年，“智慧的地球”項目預計將為IBM帶來100億美元的收入。