摘要：目前隨著國家針對房地產市場調控出臺一系列新政策，致使承建單位以往開發(fā)的信息化系統(tǒng)工程在需求上發(fā)生了較大的變化。監(jiān)理密切關注國家產業(yè)政策變化，在項目建設中對項目需求提出建議，及時做好需求變更，以符合項目開發(fā)的最終建設。
摘要：目前隨著國家針對房地產市場調控出臺一系列新政策，致使承建單位以往開發(fā)的信息化系統(tǒng)工程在需求上發(fā)生了較大的變化。監(jiān)理密切關注國家產業(yè)政策變化，在項目建設中對項目需求提出建議，及時做好需求變更，以符合項目開發(fā)的最終建設。
一、項目簡介
2010年2月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會組織建設北京市存量房交易服務平臺，主要為了保障上市交易房源真實有效、交易資金交割安全，切實保護老百姓的切身利益。為房屋交易中的各個主體提供權威透明的信息和快捷便利的交易服務，實現(xiàn)政府、企業(yè)、銀行之間數(shù)據(jù)共享。從根本上解決多主體間信息不對稱及互不信任的問題，達到維護交易公平、提高交易效率、防范資金風險的目標，從而實現(xiàn)行政服務、公共服務、市場服務的共贏。
存量房交易服務平臺的核心是政府為存量房交易全過程提供一系列安全保障、監(jiān)督管理服務，確保存量房交易安全進行。該平臺具有以下特點：一、建立信息發(fā)布平臺，及時發(fā)布房源信息，方便百姓選房購房；二、推行房源核驗制度，便于交易各方查詢有效房源信息；三、提供存量房自有交易資金監(jiān)管服務；四、規(guī)范存量房交易的經紀行為，同一套房屋只能委托一家房地產經紀機構申請核驗。
二、新政出臺
2011年1月26日， 國務院常務會議推出八條房地產市場調控措施（簡稱“新國八條”），要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
2011年2月17日，北京出臺了“新國八條”的實施細則——“京15條”（北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知 京政辦發(fā)[2011]8號）。
細則規(guī)定：自本通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
三、應對措施
1、深入了解政策
“新國八條”和“京15條”政策的出臺增加了對買方購房條件的限制。政策的變化導致系統(tǒng)需求發(fā)生了變化。項目監(jiān)理工程師在第一時間收集相關國家政策進行研讀，同時配合建設單位組織承建單位開展應對新政的討論會，深入了解國家政策。監(jiān)理工程師只有掌握了政策的核心，才能進一步了解承建單位開發(fā)的成果是否滿足業(yè)務的需求。
如：新政要求提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭方可購買，因此在系統(tǒng)設計中就需加入對購房者身份的認定，包括與稅務機構與社保機構的關聯(lián)。
2、制定監(jiān)理措施
為了應對國家政策及法律法規(guī)的出臺，監(jiān)理從項目管理和技術審核的角度采取了如下措施：
1）制定有效的變更流程
因為政策發(fā)生變化，且政策出臺后給予實施的時間比較緊，因此在進行工程管理的過程中就要對需求進行變更，同時還要保證變更的及時、準確。監(jiān)理針對本項目特點重新修正了標準的變更流程，同時在執(zhí)行過程中壓縮審核時間，并行開展評審工作，以保證開發(fā)時間相對充裕。具體流程如下圖所示：
2）加強風險管理
資金的風險
由于需求的變化導致系統(tǒng)開發(fā)量增加，且存量房網上交易平臺開發(fā)涉及與眾多信息系統(tǒng)進行交互的數(shù)據(jù)接口，包括和市住房城鄉(xiāng)建設委房屋基礎數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)交換接口，和交易權屬系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換接口，和專用資金監(jiān)管所在銀行信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換接口，和按揭貸款銀行信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換接口，和各中介機構的數(shù)據(jù)交換接口。如果原系統(tǒng)的結構性和可擴展性較好，后續(xù)的開發(fā)量比較可控，建設單位和承建單位投入的資金可控，反之則存在很大的資金風險。
監(jiān)理通過對原系統(tǒng)結構和擴展性的審核，與建設單位共同對承建單位提交的方案進行了評估，項目的整體資金增加控制在10%之內。
進度的風險
承建單位開發(fā)工作量的增加造成了項目一定程度的延期，這就要求監(jiān)理在變更前進行評估，必要的時候要求承建單位通過增加項目資源（包括人力、物力等）來保證開發(fā)進度。
3）對變更后系統(tǒng)結構的變化進行論證與評估
數(shù)據(jù)交換頻繁且數(shù)據(jù)交換量大，這就要求系統(tǒng)在網絡環(huán)境的搭建上既要充分考慮到數(shù)據(jù)交換的效率，同時又要建立數(shù)據(jù)交換的安全機制。系統(tǒng)通過短期改造是否存在漏洞，要進行安全評估，數(shù)據(jù)涉密或涉密系統(tǒng)要符合分級保護的相關要求，非涉密系統(tǒng)要符合等級保護的相關要求。
四、應用效果
2011年7月5日，北京市存量房交易服務平臺海淀試點啟動儀式成功在皇苑大酒店舉行。住建部、市住建委、海淀區(qū)人民政府等領導出席了啟動儀式。
根據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會、市財政局、中國人民銀行營業(yè)管理部印發(fā)的《關于開展存量房交易服務平臺試點工作的通知》要求，按照“試點先行、逐步推進”的工作思路，正式啟動了存量房交易服務平臺試點工作。存量房交易服務平臺，是在全市存量房交易量逐年攀升，特別是存量住宅成交量已連續(xù)超過了新建商品住宅成交量，存量房市場在房地產市場調控中的重要性日漸突出的大背景下推出的。
試點期間，平臺為廣大群眾無償提供房源核驗、房源查詢、網上簽約、資金監(jiān)管一站式服務。海淀區(qū)也通過試點不斷完善存量房交易服務平臺建設；抓好核驗質量，確保服務平臺發(fā)布數(shù)據(jù)的真實、可靠；提供“以人為本”的房源核驗服務；提供靈活的房源核驗和資金監(jiān)管服務，試點工作取得了較好的效果。
