《華為地產行業數字化白皮書》是“懂行人”華為攜手克而瑞，在深入調研行業TOP 50企業后共同發布的中國房地產數字化轉型新解讀。本書在內容上精準聚焦了七大地產科技應用場景，通過聯接、AI、云計算、大數據、區塊鏈、AR/VR等新ICT技術，以科技賦能空間，共同繪制了行業首個涵蓋地產科技應用端全景的全產業鏈大圖譜，對地產數字化場景進行了最全面和深度的解析，最終實現更專業的技術開發、更精準的業態整合與更高效的數據轉化。

 

本期內容從智慧產城的定義入手，通過對智慧產城開發運營全流程的剖析，全方位解讀產城智慧化改造的秘密。以數字化管理和運營為核心，智慧產城為園區、企業和個人提供數據服務，并逐步形成了以園區運營方和科技供應商為主體的兩種商業模式。在當下國內產城規模不斷壯大，整體競爭愈發激烈的背景之下，行業正面臨從規模速度型向質量效率型的轉變，智慧化程度高低將成為左右其未來發展的核心因素。

聚焦產城的智慧化改造

智慧產城，是以物聯網、云計算、大數據、移動互聯網等現代信息技術為基礎，運用感知化、互聯化、智能化、平臺化和一體化手段建成的基礎設施高端、管理服務高效、創新環境高質、可持續發展的新型產城。

智慧產城定義

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

縱觀智慧產城開發運營全流程來看，“智慧化”是對科技賦能產城的集成服務的統稱，既包括對基礎硬件、軟件、云服務等信息基礎設施，也包括對企業管理、財務數據、業務數據、銷售數據等業務領域的數據采集、數據計算、數據分析的集成系統服務與管理。其中，由于產業地產的運營管理大都對于整體項目的智慧化改造的落實具有決定權。因此，運營方在規劃設計階段、運營管理階段中涉及較深的招商、運營和管理環節，是目前行業在智慧化過程中最為復雜，也是發展最為重要的環節。

智慧產城應用體系

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

智慧產城應用分為標準型和定制型

智慧產城以數字化管理和運營為核心，為園區、企業和個人提供數據服務。在園區數字化應用場景中，主要針對園區、企業、個人的需求，劃分為數字化運營、企業數字化服務和個人數字化服務三類應用，園區通過數字化平臺建立園區可視化監控、可視化管理、可視化決策，同時為企業提供高效、便捷的繳費、支付、商務、辦公等服務，也為個人提供用餐、住宿、辦公、通勤等多種服務。

通過對國內30家典型的試點產城項目研究，我們發現這些項目智慧化應用廣泛并產生18種常見的應用分類。從服務對象分類，同時借助智慧化服務的應用普及率、成效、頻度、粘性等方面，我們將智慧產城簡化為主要的兩類，即標準型應用與定制型應用。標準型應用側重園區的整體服務，應用普及率高、智能成效顯著，一般園區優先選擇應用;定制型應用側重服務企業、個人，即園區產業服務、生活服務，智慧應用粘度強、定制化屬性強。

智慧產城應用分類

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

智慧產城主體劃分為園區、企業、個人

根據產城中企業的運營管理、個人辦公與生活軌跡，將智慧產城分為園區、企業、個人三個主體，涉及較多應用場景、環節。整個體系實際上是建立在大數據的基礎之上，每一個環節都需要通過前端的數據采集，到后端的數據分析，再反饋到前端的數據管理與決策上，形成園區大數據循環。同時園區服務平臺可接入外部(公共)大數據系統，滿足企業、個人公共事務服務，最終形成園區較完整數據。

園區智慧化全流程概覽

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

■ 以面向企業的產業服務為例

對于產業服務的數字化應用產品，從服務分類的角度來看主要包含以下方面：云服務、運營管理服務、孵化服務等。

園區企業服務應用產業鏈關系

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

智慧產城的商業模式

1、產城運營方的商業模式

智慧化運營商的商業模式是指智慧產城的招商運營管理、智慧化產品的設施設備采購與運營管理、日常運營和管理，這里不包括園區大型居住與生活配套的運營管理。商業收入主要來自物業租售收入、設施設備的運營收入、招商分成收益、投資運營收入以及服務企業、個人的增值服務收入。

運營方的商業模式

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

物業租售收入是運營商收入的主要組成。隨著工業用地的緊張，園區運營已經從出售向出租方式轉移，物業的銷售、出租是園區業主、運營商盈利的主要方式，隨著園區智慧化的轉型，園區的出售費用、出租費用也獲得增長，特別是區位優勢明顯、智慧化運營模式多元、智慧化成效顯著的園區，園區租售價值不斷攀升。

設施設備的運營收入是園區日常經營的收入來源。無論是智慧通行、智慧繳費、資產管理(酒店、餐飲、生活配套)等，均為園區的企業、個人提供多重便利，企業、人們對于園區產品的使用頻率更高，粘性更高，與周邊不智慧的園區相比，園區的設施設備增值效應顯著增強。

投資運營是運營商資源整合回報較高的方式。以上海浦東軟件園為例，政府通過對園區中小企業孵化、培育、加速等扶持，將中小企業培育為大企業并引入外部投資人進行上市，對于區域的發展具有很強的帶動作用。

招商分成收益是運營商收入的關鍵組成。按照企業科技園、品牌運營園區、產業地產園和政府產業園四種類型來看，品牌運營園與產業地產園均有自營的運營團隊，企業科技園、政府產業園需要外接第三方招商團隊。

產城提供的增值服務，主要是為企業提供的定制化服務和為個人提供的生活服務為主。產城為企業提供客戶關系管理、合同管理、賬務管理、展示、融資等咨詢服務，為中小企業提供孵化服務，以及為個人提供金融、社保、生活繳費等信息辦理服務。

2、科技供應商的商業模式

科技供應商的商業模式以硬件銷售、研發系統軟件銷售為主，行業整體解決方案一般也是由軟件服務方提供的，包含硬件外包的行業整體解決方案，以及園區內部廣告、營銷、代運營服務等。

智慧產城技術市場核心商業模式

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

硬件銷售是科技供應商的主要營業收入，僅次于自主軟件銷售和服務總和。以華為為代表的園區供應商，在硬件銷售中按照分類一般分為前端產品、后端產品、中心控制產品，其中以前端產品銷售和產品分成銷售為核心業務。

研發系統軟件，一般有運營監控系統、客戶管理系統、資產管理系統、企業IT服務等，針對園區信息化領域，以IaaS、PaaS、SaaS服務按照軟件買斷制銷售，為園區、企業提供多元的、有競爭力的整體解決方案。

平臺租賃、代運維、聯合建設等外包合作是科技供應商靈活的服務模式。園區業態豐富，是科技創新模式的發源地之一，通過研發，提升產品的競爭力、復制力，滿足園區、企業的營銷服務、創新服務需求。

智慧產城市場規模

與我國產業用地成交量正相關

目前我國約有15000家大大小小的各類產業園區，根據市場調研，結合公開信息數據整理，本次產城智慧化市場以新建智慧產城為主。智慧產城市場規模與我國產業用地成交量正相關，且信息化投入一般占投資開發成本的7%，克而瑞科創通過數據建模分析獲得，全國產城智慧化投入規模每年近200億，從2015年智慧化行動開始后，一直到2019年累計投入規模已增至1000億元。

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

在年度投入方面，自數字化建設以來，國內市場對產城智慧化建設的投入主要集中在智慧建筑、信息基礎建設、網絡服務、設施設備采購、人力成本等，從2015年~2019年5年時間中，年均投入約200億元。

尚處發展初期的智慧產城正面臨重重難題

■ 對智慧賦能需求單一

智慧產城建設還停留在智慧硬件投入、安全防護階段。特別智慧園區打造的標準難統一、彎路多，對智慧化轉型提出了難題。人們對于智慧化建設的片面認知，常陷入跟風式投入，人們把智慧園區等同于智慧停車設施、環境感知設備等，然而忽略了集成系統、成本降低、解決方案給園區帶來的長期價值。同時，由于認識不足和定位不明，陷入智慧產城的發展困境。

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

■ 受“數據孤島”難題制約

產城管理運營系統隔離、數據統一難，綜合治理和管控難實現。智慧產城業態豐富、應用分散，綜合安防、便捷通行、設施管理、資產管理、能耗管理、環境空間、智能運營、特色應用管理等應用系統均自成體系、獨立運營，不同業務對同一數據定義不同，同時，各子系統產生大量的分散數據，對于綜合管理和運營能力提出了挑戰，智能決策成為無頭決策。

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

■ 對企業服務能力欠缺

企業服務定制需求強，對企業數據采集和專業服務提出難題。目前產城由于人機難協同，數據收集、處理不及時、不準確，可能促使數據利用率更低，同時，數據人才的缺失，培養成本較高，也為數據治理設置了障礙。為企業提供的服務主要有展示服務、預約服務和繳費服務等，園區還沒有找到為企業提供的創新性增值服務能力。

 

 

來源：克而瑞華為聯合研究編制

智慧產城未來發展趨勢

首先，明確智慧產城的定位和建設目標，減少智慧化進程中的彎路，在滿足當前的智慧建設目標之下，智慧產城更需要從中長期考慮整體建設和運營。根據自身情況，決定投入的計劃、明確投入路徑選擇，讓關鍵投入成為智慧選擇，在選擇智慧化供應商時做到有的放矢，既明確標準化產品、保證持續開發和合作，也要滿足后期的定制化服務需求。

其次，升級產城的綜合管控能力，重點培育可視化、數字化運營。智慧產城需建設整體的協同中心平臺，鏈接OA/ERP、財務軟件、資產管理、能耗管理系統等，一方面降低園區的人力成本，提升管理效率和準確率，另一方面減少人為原因造成的跑冒滴漏等事件，提升運營效率，發展便捷、直觀的可視化管理和科學、高效的數據化運營。

最后，擴展企業的定制化服務，落實提質增效。“降本增效”是目前智慧產城發展的重要動力之一，目前來看，頭部智慧產城投入和運營集中在園區智慧化入門階段，而人機協作、智慧決策市場覆蓋率較低，特別是企業服務效率、數據處理能力仍有較大提升空間，完善數據處理能力和專業業務能力，有利于改進數據服務商業模式，也是園區走向智慧化的升級動力。

 

 

經歷數字化轉型賦能后的行業通常會迎來新的增長空間，這個增長不依賴政策環境和市場環境，而是來自于數字化的力量對企業潛力的挖掘，通過數字化賦能地產行業，“懂行人”華為攜手克而瑞，將持續與行業內的“懂行”伙伴一道，為房地產企業數字化轉型加速。以科技之道，實現萬物互聯、共生合作與智慧決策的真正價值!