供銷影響價(jià)格，這是最簡(jiǎn)單商品市場(chǎng)規(guī)則。

今天我們就用這個(gè)道理來驗(yàn)證下大家最關(guān)心的房地產(chǎn)存量房問題（就是房子究竟有沒有過多、有沒有泡沫的問題）。

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先不說大家看到的市面房?jī)r(jià)和物業(yè)總值（因?yàn)檫@可能是天文數(shù)字，大到可以買下米國島國都不是問題）。

我們只扒一扒中國人口和物業(yè)總存量，看看人均擁有住房面積是否達(dá)到“理想狀態(tài)”（有沒有泡沫）。

說總量

計(jì)算范圍：從大家熟悉的一手商品房為主（農(nóng)村自建、城市小產(chǎn)權(quán)房、以及各路單位自建、參建、委托建造自用的住宅或其他自用建筑物暫不入列）！

計(jì)算時(shí)間：從商品房大致成形的1993年開始統(tǒng)計(jì)，累加可得約160億平米，商品住宅136億平米（歷年數(shù)據(jù)住宅占大概85%）。

除此以外，2014年有非官方數(shù)據(jù)稱，全國小產(chǎn)權(quán)房面積約66億平方米，居民8000多萬人（注意：國家目前的口徑還是不予承認(rèn)、不予確權(quán)，不能買賣）。

估計(jì)棚改、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、人才房、福利房……等等，共同的特征是確實(shí)是在城里，而且確實(shí)也會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格而水漲船高，也能夠買賣。

小結(jié)：從純居住角度來說，總量約290億平米（房子依然在修，所以算多不能算少）。

算總賬

繼續(xù)沿用國家統(tǒng)計(jì)局的城市化率58%的數(shù)據(jù)，計(jì)算城市人口數(shù)量，人均居住面積大致可以算出：

2016年，國家統(tǒng)計(jì)局全國抽了16萬戶作為樣本，全國居民人均住房建筑面積為40.8平米，其中城市36.6平米，農(nóng)村居民是45.8平米（調(diào)查所得應(yīng)該比較可信）。

意思大致就是：城市人口居住條件是：3口之家約120平米（套三或套四）。

對(duì)比全球人均住房面積

美國： 大概68平方米（最高）

意大利：大概43㎡

荷蘭：大概 40.82㎡

德國：39.4㎡

英國：35.4㎡

法國：35.2㎡

韓國：19.8㎡

日本：19.6㎡

香港：19㎡

那么，數(shù)據(jù)與真相：我們的房地產(chǎn)到底發(fā)展到哪個(gè)階段？

個(gè)人觀點(diǎn)

1、從既有城市化的居住角度講，城市人口居住基本達(dá)到要求了；只是房產(chǎn)持有數(shù)量不均衡（中產(chǎn)階級(jí)顯然不止一套房）、空置率較高，導(dǎo)致租房或人均居住面積不足的問題，還是客觀存在的。

2、城市化進(jìn)程還有空間，這是房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的理由；按目前城市化60%左右的進(jìn)程，距離75%（理想狀態(tài)），還有一定差距。

3、居民杠桿率提升的太快，過日子還需要實(shí)體支持，而不是啃鋼筋混泥土肚子就飽了，（去年房地產(chǎn)市場(chǎng)一波上竄，實(shí)體生意明顯不好做了，餐廳老板們虧本的又多了……）炒房客需要謹(jǐn)慎行事哈。