中關村醞釀留高新產業去掉低端服務業
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9月16日星期三，對于北京市海淀區中關村大街3號鼎好大廈某電腦品牌的銷售員郭佳(化名)來說，這是她的“周末”。
“生意不好，想換工作了。”郭佳說，電腦城的口碑不太好，生意越來越難做。公司前一天召集員工開會時說，如果發現銷售人員與顧客的沖突事件將馬上予以開除。近期，在這座電子產品賣場的一層和二層，幾家小公司因為擾亂市場秩序已被勒令搬走。
此前一天，在距離這座賣場僅數百米的“中關村PE大廈”，中關村SOHO與3家知名投資公司舉行了簽約儀式，擬發展PE及相關產業。北京市海淀區政府的相關領導到場慶賀。
在海淀區政府的最新規劃中，電子賣場與商場(店)、購物中心、餐飲等產業一起，被列入中關村西區“不鼓勵發展”的業態范疇。相比之下，高技術產業和科技金融服務將成為該區域未來發展的重點。
這不僅涉及就業、區域規劃等實際問題，還關系到該區域乃至整個中關村產業園的發展模式調整。正在醞釀轉型的中關村西區，未來將走向何方？
調整
高新產業進 低端服務業出
根據北京市海淀區人民政府8月初發布的《關于加快推進中關村西區業態調整的若干意見》(以下簡稱《意見》)，中關村西區的功能定位是：以技術創新與科技成果轉化和輻射為核心，以科技金融服務為重點，以高端人才服務、中介服務和政府公共服務為支撐的創新要素聚集功能區。《意見》稱，根據該定位，不鼓勵電子賣場、商場(店)、購物中心、餐飲等業態在本區域內發展。
“目前中關村西區業態的狀況是，商業面積過大，低端電子產業所占面積過大。”海淀區常務副區長楊志強日前表示，西區的電子市場有12個，占地近30萬平方米，海淀區政府正在醞釀將電子市場移到大鐘寺區域，分流低端電子產業和配件市場。他還表示，下一步將鼓勵科技要素的進入，限制新增的純商業業態，淘汰部分存量電子市場。
按照《意見》規定，鼓勵發展的業態包括創新要素類、科技金融類、科技企業總部和研發中心類、高技術服務業類和文化創意產業類五大類產業。“中關村PE大廈”的命名便是基于其科技金融類機構載體的定位，該項目于去年8月被SOHO中國收購。
在15日的簽約儀式上，SOHO中國董事長潘石屹表示，該區域以國內的科技企業為主，避開了金融危機的正面沖擊，又得益于政府的大力支持，因此十分看好未來的發展。
根據中關村管理委員會(以下簡稱“管委會”)的資料，中關村西區東起中關村大街，西至蘇州街，北起北四環路，南至海淀南路，規劃占地95 公頃，公共建筑(寫字樓)規模約250萬平方米。規劃建筑面積僅占中關村科技園區海淀園的0.5%，卻是商業物業最集中，人流量最大的區域。
楊志強表示，除了在售的“PE大廈”，微軟總部大樓和一座創新類會展中心也在建設中。明年建成后，基本上可以完成建設任務。
現狀
業態與市場秩序較為混亂
為什么要進行調整？
《意見》稱，目前中關村西區業態較為混亂，高新技術產業、電子貿易業、商務服務業、商業等多種業態并存，電子賣場重復建設現象嚴重，商業所占比例偏高，科技、金融特色不突出，與中關村西區新時期的發展定位存在較大偏差。
楊志強表示，除了上述情況，治安狀況差、市場秩序混亂也是該區域存在的重要問題。
“最近一兩年，電腦城的名聲越來越差了，不僅欺詐行為增多，還發生過銷售人員與顧客互相毆打的現象。”郭佳向《每日經濟新聞》記者表示，作為知道內情的銷售人員，她不會去商場買數碼相機、MP3等產品，怕上當受騙。郭佳表示，商場的客流量明顯比以前少了，而且主要是老客戶光顧，新顧客都不敢來。
北京市社科院經濟研究所所長、中關村發展研究中心主任趙弘向記者表示，該區域的核心問題在于，賣場管理缺陷造成市場秩序混亂。他表示，由于消費者對電子產品的知識有限，造成買賣雙方信息不對稱，這就造成了一些商家故意打擦邊球的欺詐現象。
根據記者的了解，中關村區域每天的價格投訴為5起，質量、服務等其他投訴量更高，消費者與銷售人員爭執的現象屢見不鮮。該區域附近的某高校學生向記者表示，“附近總是堵車，環境也不夠好，不少同學還在那里丟過手機。”
長城戰略咨詢機構研究員孔偉強向記者表示，上述問題多是賣場帶來的，并使老百姓形成了固有印象。但更重要的是，大賣場太顯眼，沖淡了研發服務業的主體地位。孔偉強主編的《中關村產業發展報告 (2008)》指出，2008年，中關村計算機及網絡產業發展速度開始放緩，產業集中度不高。
相比之下，東區的情況要好得多。位于海淀區知春路紫金數碼園某公司的行業總監呂建明向記者表示，該區域的企業以研發類為主，較少涉及貿易環節。一直以來，辦公環境較為安靜，從業人員的收入也普遍較高。
前景
“中關村模式”能否保留？
但在實際的轉型過程中，事情卻并不簡單。
楊志強表示，企業最初入駐時，商業地產的賣出價格較高，所以動員起來很有難度。而且大鐘寺區域的業態不太成熟，業主考慮到商業風險，也有顧慮。他透露，對于低端產業的調整，應當不會完全擠出，但“目前保留多少、保留多大的面積還在評估。”
趙宏表示，從商業地產的角度看，中關村西區是“寸土寸金”的地段，租金價格較高，且一直在按照市場模式運作，這就造成了其發展方向與政府的規劃不符。他認為，作為聚攏人氣的重要工具，賣場不宜全部遷出。賣場的出現不僅是市場選擇的結果，而且也為各種高技術產品提供了展示與交易的平臺，總體來說“利大于弊”。
孔偉強表示，中關村是由“電子一條街”發展而來，“貿易”是其最初的產業形態，后來才逐漸轉向“技術”，這也是全國54個高新技術開發區中最獨特的地方。同時，中關村的規劃建立在建成區的基礎之上，其他產業園區則是“白紙上畫圖”，不會偏離規劃初衷。
趙宏對此也表示認同，稱中關村從最初的“貿供技”逐漸演變成如今的“技供貿”，這種模式是獨一無二的，在世界范圍內都已擁有它的品牌效應。
那么，業態調整會否削弱這種品牌效應？孔偉強持否定的態度，他認為對于普通民眾來說，如果賣場轉移，勢必會對生活帶來影響；但對于業內人士和國外同行來說，中關村一直代表中國高新技術產業的發展前沿，這種印象將不會改變。“每年有三到四成的‘海龜’選擇到中關村創業，如果僅僅是基于‘混亂 ’的印象，應當不會有這么多。”孔偉強表示。
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